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2018年法院拍卖房子流程

2018年法院拍卖房子流程

发布时间 :2018-06-19 15:22浏览量 : 20977
人民法院不仅是国家审判机关,还是强制执行的机关。如果当事人不履行人民法院的判决的,经过申请人强制执行的申请,人民法院是可能采取查封、扣押、拍卖的强制措施的。法院拍卖房子一共有四个流程:拍卖前,查封房屋;拍卖前,评估房屋;确定拍卖保留价;拍卖(可以拍卖三次)。拍卖房子的具体流程如下:到房管局查封被执行人的房屋产权。委托评估公司对房屋的价值进行评估。评估结果出来后,根据评估价值,确定拍卖保留价。拍卖等。
  •   一、法院拍卖公告时间如何确定

      1、拍卖动产的,应当在拍卖七日前公告;

      2、拍卖不动产或者其他财产权的,应当在拍卖十五日前公告。

      二、法院拍卖公告的范围及媒体如何确定

      1、拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定;协商不成的,由人民法院确定。

      拍卖财产具有专业属性的,应当同时在专业性报纸上进行公告。

      2、当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的,应当准许,但该部分的公告费用由其自行承担。

      三、普通拍卖公告时间

      拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。

      拍卖公告应当载明下列事项:

      1、拍卖的时间、地点;

      2、拍卖标的;

      3、拍卖标的展示时间、地点;

      4、参与竞买应当办理的手续;

      5、需要公告的其他事项。

     
  •   法院拍卖关于公示的知识

      人民法院对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。

      拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定;协商不成的,从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中,采取随机的方式确定;当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的,人民法院应当准许。

      拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。

      人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

      拍卖应当先期公告。

      拍卖动产的,应当在拍卖七日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的,应当在拍卖十五日前公告。拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定;协商不成的,由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的,应当同时在专业性报纸上进行公告。

      拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。

      被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务,要求停止拍卖的,人民法院应当准许,但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

      对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权,人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,应当在六十日内进行第三次拍卖。

      第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。

      自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

     
  •   最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定

      为了进一步规范民事执行中的拍卖、变卖措施,维护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民事诉讼法》等法律的规定,结合人民法院民事执行工作的实践经验,制定本规定。

      第一条 在执行程序中,被执行人的财产被查封、扣押、冻结后,人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

      第二条 人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时,应当首先采取拍卖的方式,但法律、司法解释另有规定的除外。

      第三条 人民法院拍卖被执行人财产,应当委托具有相应资质的拍卖机构进行,并对拍卖机构的拍卖进行监督,但法律、司法解释另有规定的除外。

      第四条 对拟拍卖的财产,人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的,可以不进行评估。

      当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的,人民法院应当准许。

      对被执行人的股权进行评估时,人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料;有关企业拒不提供的,可以强制提取。

      第五条 评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定;协商不成的,从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中,采取随机的方式确定;当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的,人民法院应当准许。

      第六条 人民法院收到评估机构作出的评估报告后,应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的,可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。

      当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的,人民法院应当准许。

      第七条 拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定;协商不成的,从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中,采取随机的方式确定;当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的,人民法院应当准许。

      第八条 拍卖应当确定保留价。

      拍卖保留价由人民法院参照评估价确定;未作评估的,参照市价确定,并应当征询有关当事人的意见。

      人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或者市价的百分之八十;如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

      第九条 保留价确定后,依据本次拍卖保留价计算,拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的,应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的,人民法院应当准许,但应当重新确定保留价;重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。

      依照前款规定流拍的,拍卖费用由申请执行人负担。

      第十条 执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查,制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。

      第十一条 拍卖应当先期公告。

      拍卖动产的,应当在拍卖七日前公告;拍卖不动产或者其他财产权的,应当在拍卖十五日前公告。

      第十二条 拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定;协商不成的,由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的,应当同时在专业性报纸上进行公告。

      当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的,应当准许,但该部分的公告费用由其自行承担。

      第十三条 拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的,竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的,可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定,但不得低于评估价或者市价的百分之五。

      应当预交保证金而未交纳的,不得参加竞买。拍卖成交后,买受人预交的保证金充抵价款,其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还;拍卖未成交的,保证金应当于三日内退还竞买人。

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      第十四条 人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式,通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。

      优先购买权人经通知未到场的,视为放弃优先购买权。

      第十五条 法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的,竞买人应当具备规定的资格或者条件。

      申请执行人、被执行人可以参加竞买。

      第十六条 拍卖过程中,有最高应价时,优先购买权人可以表示以该最高价买受,如无更高应价,则拍归优先购买权人;如有更高应价,而优先购买权人不作表示的,则拍归该应价最高的竞买人。

      顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的,以抽签方式决定买受人。

      第十七条 拍卖多项财产时,其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的,对剩余的财产应当停止拍卖,但被执行人同意全部拍卖的除外。

      第十八条 拍卖的多项财产在使用上不可分,或者分别拍卖可能严重减损其价值的,应当合并拍卖。

      第十九条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的,应当将该财产交其抵债。

      有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的,由法定受偿顺位在先的债权人优先承受;受偿顺位相同的,以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的,人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

      第二十条 在拍卖开始前,有下列情形之一的,人民法院应当撤回拍卖委托:

      (一)据以执行的生效法律文书被撤销的;

      (二)申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的;

      (三)被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的;

      (四)当事人达成了执行和解协议,不需要拍卖财产的;

      (五)案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的;

      (六)拍卖机构与竞买人恶意串通的;

      (七)其他应当撤回拍卖委托的情形。

      第二十一条 人民法院委托拍卖后,遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的,应当决定暂缓执行或者裁定中止执行,并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后,应当立即停止拍卖,并通知竞买人。

      暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后,需要继续拍卖的,人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。

      第二十二条 被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务,要求停止拍卖的,人民法院应当准许,但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

      第二十三条 拍卖成交或者以流拍的财产抵债的,人民法院应当作出裁定,并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内,送达买受人或者承受人。

      第二十四条 拍卖成交后,买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的帐户。

      第二十五条 拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的,人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时,原买受人不得参加竞买。

      重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金,由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的,应当退还原买受人;保证金数额不足的,可以责令原买受人补交;拒不补交的,强制执行。

      第二十六条 拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价,到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的,应当在六十日内再行拍卖。

      第二十七条 对于第二次拍卖仍流拍的动产,人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,人民法院应当解除查封、扣押,并将该动产退还被执行人。

      第二十八条 对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权,人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,应当在六十日内进行第三次拍卖。

      第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的,人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产,且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的,应当解除查封、冻结,将该财产退还被执行人,但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

      第二十九条 动产拍卖成交或者抵债后,其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。

      不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后,该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

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      第三十条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后,除有依法不能移交的情形外,应当于裁定送达后十五日内,将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的,强制执行。

      第三十一条 拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权,因拍卖而消灭,拍卖所得价款,应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权,但当事人另有约定的除外。

      拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权,不因拍卖而消灭,但该权利继续存在于拍卖财产上,对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的,人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

      第三十二条 拍卖成交的,拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金:

      拍卖成交价200万元以下的,收取佣金的比例不得超过5%;超过200万元至1000万元的部分,不得超过3%;超过1000万元至5000万元的部分,不得超过2%;超过5000万元至1亿元的部分,不得超过1%;超过1亿元的部分,不得超过0.5%。

      采取公开招标方式确定拍卖机构的,按照中标方案确定的数额收取佣金。

      拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的,拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用,应当由被执行人负担。

      第三十三条 在执行程序中拍卖上市公司国有股和社会法人股的,适用最高人民法院《关于冻结、拍卖上市公司国有股和社会法人股若干问题的规定》。

      第三十四条 对查封、扣押、冻结的财产,当事人双方及有关权利人同意变卖的,可以变卖。

      金银及其制品、当地市场有公开交易价格的动产、易腐烂变质的物品、季节性商品、保管困难或者保管费用过高的物品,人民法院可以决定变卖。

      第三十五条 当事人双方及有关权利人对变卖财产的价格有约定的,按照其约定价格变卖;无约定价格但有市价的,变卖价格不得低于市价;无市价但价值较大、价格不易确定的,应当委托评估机构进行评估,并按照评估价格进行变卖。

      按照评估价格变卖不成的,可以降低价格变卖,但最低的变卖价不得低于评估价的二分之一。

      变卖的财产无人应买的,适用本规定第十九条的规定将该财产交申请执行人或者其他执行债权人抵债;申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的,人民法院应当解除查封、扣押,并将该财产退还被执行人。

      第三十六条 本规定自2005年1月1日起施行。施行前本院公布的司法解释与本规定不一致的,以本规定为准。

     
  •   需提交材料:

      1、 房屋所有证权;

      2、 裁判书复印件;

      3、 裁定书原件;

      4、 协助执行通知书原件;

      5、 当事人身份证原件及复印件;

      6、 法院经办人执行公务证原件及复印件;

      7、 拍卖成立确认书;

      8、 法院拍卖委托书复印件;

      9、 拍卖广告;

      10、 房改房、安居房、经济适用住房办理时除以上材料外,另提供上市交易准入证、产权界定卡复印件。

      办事程序:

      1、 当事人凭以上材料到办事窗口领取房地产买卖契约申请审批书;

      2、 当事人及法院经办人持填写后的买卖契约、申请审批书及其他需提交材料送交办事窗口,经工作人员审核后,预约时间到房屋现场勘查评估。(现场勘查评估时当事人须到场)

      3、 工作人员内部作业。

      4、 当事人交纳契税及手续费。

      5、 约定时间领取房屋所有权证。

      收费标准: 房 屋 用 途 交 易 服 务 费 契 税 评 估 费 土 地 出 让 金 住 宅 6元/㎡

      (双方各半) 4%(买方承担)1999年8月1日后个人购买普通住宅契税减半征收 0.5%

      (卖方承担) 如被执行或拍卖房产为房改房、安居房、经济适用房、按照地段12元/㎡~50元/㎡的标准收取 非 住 宅 总价的1%

      (双方各半)

      办结时限:

      所需材料齐全,现场勘查评估后30个工作人办理完毕。

     
  •    1、无产权证房能否拍卖:现实生活中,没有产权证的二手房买卖大量存在,根据,《城市房地产管理法》第三十七条规定,未依法登记领取权属证书的房地产不得转让,这是强制性规范。但从立法目的看,该条款目的在于限制权利人不明的房地产的转让,以维护房地产市场秩序,而不在于禁止交易或限制合同自由。从该条款规范的行为对象看,是禁止直接引起所有权变动的登记过户行为,并未规定除了所有权以外的其他转让行为无效,如使用权的转让。因此,该条款不属于效力性规范。从以上阐述中可以看出,经公开拍卖并且权属明晰,无产权证的房子是可以进入市场进行交易的。

      2、此房是否可以购买:经公开拍卖并且权属明晰,无产权证的房子是可以进入市场进行交易的,双方签订的《房地产买卖合同》应认定有效。但根据您的描述,该小区已入住6年还未取得房产证,本主持人建议您还是谨慎购买此房,以免造成您日后上市交易的困扰。
      3、竞拍成功后所缴纳费用:关于费用问题由于各拍卖行所收取的费用有所不同,建议您可以咨询拍卖此房的拍卖行。
      4、注意事项:(1)要仔细阅读拍卖物业公告里的各种风险提示;(2)要现场勘查,并向物业管理处打听该物业的具体情况;(3)资金准备要充足,如果拍卖成功后,竞买人在规定期限内不能交纳首期款,那么拍卖房会没收保证金;(4)一般拍卖公告里面都会注明水电费或者管理费由谁负担。竞买人在拍卖前要留意,而且最好先去物业管理处了解费用数目。

     
  •   1、契税

      住宅类房屋标准按房款总价的3%或1.5%或1%交纳,每套交纳具体的比例需根据国家相关政策,购房者的购房时间、购房单价、购房面积、是否第1次购房等因素来确定;非住宅类房屋按房款总价的3%交纳。

      2、营业税

      2年以上房屋不再区分普通住宅与非普通住宅。个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征营业税。目前,国家对销售不动产的营业税征收标准是销售额的5%,加上城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加,一共是销售额的5.6%。

      3、个人所得税

      一般卖方承担,如果是卖方唯一一套房子,且居住五年以上没有此税,但虽然卖方居住此房五年,可是这套房子不是他唯一的房产,则此税要交。

      4、土地增值税

      5、普通住宅免征;非普通住宅3年内:房屋成交总额×0.5%,3年至5年:房屋成交总额×0.25%,5年或5年以上:免征。

      6、印花税

      总房款的万分之五

      7、交易手续费

      平方米数*3

      8、产权证工本费

      约80元

     
  •     一、申请拍卖、变卖令的条件

        根据物权法及相关法律的规定,申请拍卖、变卖令应具备下列条件:

        (1)申请人必须是抵押权人、出质人、留置担保的债务人或他们的法定代理人。担保物权成立后,抵押权人、出质人、留置担保的债务人变为无民事行为能力人、限制民事行为能力人的,由其法定代理人代为申请。

        (2)担保的债务已经到期。

        (3)双方无债权债务争议,仅就担保物权的实现方式达不成协议,且经申请人请求,担保物占有人在合理期限内拒不拍卖、变卖担保物。

        对申请拍卖、变卖抵押财产,有观点认为,协商实现抵押权并不是抵押权人提起诉讼的前提,抵押权人可以在抵押权实行条件成熟后,直接向法院起诉,而不必花费时间与抵押人协商。笔者认为,申请拍卖、变卖令与债权债务及其担保纠纷引起的诉讼不同,担保法与物权法均规定实现担保物权以当事人协议实现优先,且物权法第一百九十五条第二款明确规定:“抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的,抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。”因此,抵押权人应先与抵押人协商抵押权的实现方式,协商不成才能向法院申请拍卖、变卖抵押物。对申请拍卖、变卖质押财产,出质人应先向质权人发出请求,只有质权人在合理的期限内仍然没有行使权利时,出质人才能够向人民法院提出请求。对申请拍卖留置物,应做相同解释。

        (4)拍卖、变卖令能有效送达抵押人、质权人、留置权人。不能有效送达,拍卖、变卖难以执行。因此,送达方式不包括公告送达。

        (5)担保物适宜拍卖变卖。担保物是限制流通物的,只能按有关法律、法规的规定变卖给特定主体,不得申请人民法院拍卖,但可以申请人民法院进行变卖。担保物必须现实存在,已经灭失的,不得申请拍卖、变卖。

        (6)向有管辖权的人民法院提出申请。为便于拍卖、变卖的进行,直接申请法院拍卖、变卖担保财产,一律由担保财产所在地基层人民法院管辖。

        直接申请拍卖、变卖担保物,应当提交申请书,其内容应包括:申请人、被申请人的姓名或名称等基本情况;抵押权、质权、留置权有效成立的事实;申请拍卖、变卖标的物的位置、价值、质量、数量等基本情况;抵押权、质押权、留置权所担保的债务金额、履行期限;双方协议实现担保物权的情况。

        二、对拍卖、变卖令申请的审查

        首先进行形式审查,审查从接到申请书之日起5日内审查结束。审查的内容包括:(1)申请人是否具有申请资格和申请能力;(2)申请手续是否完备;(3)债务履行期限是否届满;(4)申请是否应由本院管辖。申请符合前述条件的,应予受理,申请不符合前述条件,裁定不予受理。由于当事人还有诉权保障,对该裁定不得上诉。

        受理申请后,进行实质审查,自受理申请之日起15日内审查结束。进一步审查当事人提供的事实和证据,认为不符合申请条件,裁定驳回申请,不服该裁定的不得上诉,但可另行起诉;认为符合申请条件的,直接向抵押人、质权人、留置权人发布拍卖、变卖令。

        三、异议的提出及处理

        被申请人在规定期限内对债权债务提出异议或被申请人、第三人提出担保物所有权、用益物权争议的,裁定终止拍卖、变卖程序,由当事人另行提起诉讼解决。被申请人在收到拍卖、变卖令后,不在规定期间提出书面异议,而向其他人民法院起诉的,不影响拍卖、变卖令的效力。

        四、法院拍卖、变卖的程序

        拍卖、变卖应参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》进行,拍卖、变卖成交,且申请人与被申请人达成债务清偿协议的,按协议分割变现价款,第三人对申请人与被执行人之间的清偿协议有异议或被申请人已向其他法院起诉的,变现价款由法院提存,待争议解决后再处置变现价款。经拍卖、变卖不能变现的,法院应及时将担保物退还抵押人、质权人、留置权人。

     
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