近日,朋友租赁的商铺接到法院公告,称其租赁的商铺已经司法处置程序处置,并过户给新业主,现告知其应当与新业主重新协商签订租赁合同,或自行搬离。朋友懵了,认为自己与塬业主签订的租赁合同尚未到期,其租赁商铺后投入了装修,并已营运多时,此前并未接到任何商铺被处置的告知,现在与新业主无法达成一直,而搬离将造成巨大的损失,其权益到底该如何得到保护?接下来重庆渝宏律师事务所的吴柳芳律师解答相关问题。

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  吴柳芳律师了解到,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》对此问题早有详细规定,该解释第六十五条规定:抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。该解释第六十六条规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

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  因此,本案的关键在于租赁合同是签署在抵押登记之前,还是抵押登记之后,如该租赁合同是在抵押登记前签署,那么新业主没有理由要求承租人搬离,承租人完全可以要求新业主继续履行合同。如果租赁合同是在该不动产已设置抵押登记后签署,则分情况而论,如塬出租人并未告知承租人房屋已设置抵押的情况,则承租人现遭遇的一切损失,都可向塬出租人主张。如塬出租人在双方商谈租赁事宜时已告知了承租人房屋被抵押,那么承租人面临的房屋被转卖后,新业主不承认塬租赁合同的后果则应由其自行承担。

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  吴柳芳律师认为,实践中,较少会存在承租人被明确告知房屋被抵押后,仍然租赁该房屋的情形,更多的情形是承租人在不知晓房屋被抵押的情况下,签署了租赁合同,而后面临租赁物被抵押权人拍卖后,才知道自己陷入权益不保的境况。

  因此,针对本案,吴柳芳律师也建议朋友及时收集、保存证明自己损失的证据,及时向赔偿责任人主张权益,维护自身利益。同时,通过本案,本律师也在此提醒意欲租赁不动产的广大朋友,在与业主商拟租赁事宜时,一定要全方面的了解租赁物的权属状况,特别是该不动产的抵押登记情况,否则,如若遭遇本案承租人遇到的问题,将陷入巨大的被动和麻烦。

  (本文章来源于重庆渝宏律师事务所的吴柳芳律师,版权归吴柳芳律师所有)

  【律师简介】

  吴柳芳,重庆人,西南政法大学研究生学历,重庆渝宏律师事务所合伙人。专业领域:刑事辩护以及民商事、合同、婚姻家庭企业并购、房地产信托等非诉法律事务。若有相关法律问题,可以拨打联系电话:187-0231-3713

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