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律师解读“中山市启动预售商品房预告登记工作”

一、法律规定

2007101日实施的《中华人民共和国物权法》第二十条规定,当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。 预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

二、实务现状(中山地区):

1、未实施预告登记,以商品房抵押登记备案代之;

2、两者同一效果为开发商未经同意不得再次转卖商品房(实际上是不能办理商品房的销售登记备案或转移登记而已),但预告登记为未经卖方同意,商品房抵押登记备案为未经银行(贷款方)和卖方同意;

三、变更效果(中山地区):

1、银行在商品房办理房产证及抵押登记前将彻底失去抵押物的优先受偿权,解决了困扰法官的一大难题,即抵押登记备案究竟具不具有优先受偿权的效力!

2、开发商的阶段性保证责任加重,在房产证及抵押登记没有办理之前,只要存在业主逾期还贷,银行起诉要求提前还贷,开发商就必须承担连带保证责任或一般保证责任,目前合同基本上是约定连带保证责任。

四、应对措施

1、开发商:在合同中约定承担保证责任后,有选择是否解除商品房买卖合同权利

2、银行:在合同中约定开发商承担连带保证责任

3、业主:此措施对业主有利,业主只需积极还贷即可

五、存在问题

1、预告登记是否适用于二手房买卖?(本律师20185月和8月刚好到中山市国土局咨询过关于一手房和二手房能否办理预告登记事宜,国土局回复为中山市目前没有开通预告登记,不知道本律师是否对该措施实施有推进作用)

2、在商品房已被查封情况下,能否办理预告登记?(从债权平等的角度,应当是不可以办理的)


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